La asequibilidad de la vivienda en Europa se enfrenta a una crisis creciente en la que los precios de los inmuebles han aumentado a un ritmo más rápido que los ingresos de la población durante más de una década. Un detallado estudio elaborado por investigadores de la Universidad Técnica de Viena (TU Wien) y publicado en la revista científica Journal of Maps pone de manifiesto esta problemática a escala municipal. Para llevar a cabo la investigación, los autores analizaron la relación entre el tamaño de las propiedades y sus precios a partir de 22 millones de anuncios inmobiliarios recopilados por el proyecto europeo ESPON HOUSE4ALL en 30 países. En concreto, la base de datos incluyó más de 18 millones de anuncios de compraventa de pisos y 3,5 millones de anuncios de alquiler privado publicados entre marzo de 2024 y marzo de 2025. Con esta información, calcularon la superficie habitable a la que puede acceder un ciudadano con el ingreso regional promedio dedicando a ello un tercio de sus ingresos mensuales.
La crisis de los 50 metros cuadrados en entornos urbanos
Los resultados del estudio revelan que casi la mitad de las personas con ingresos medios en Europa solo pueden permitirse comprar un apartamento de un dormitorio o un estudio de menos de 50 metros cuadrados. La situación es aún más crítica para quienes buscan alquilar, ya que el 39% de los europeos ni siquiera cuenta con los recursos suficientes para arrendar una propiedad de este tamaño reducido.
De media, solo el 44% de la población urbana de Europa vive en ciudades donde un salario medio regional permite la compra de un inmueble de al menos 50 metros cuadrados.
Los núcleos urbanos y las zonas densamente pobladas son las áreas más castigadas por la crisis de acceso a la vivienda, a pesar de que los niveles de ingresos en las ciudades suelen ser más elevados que en las zonas rurales.
Esta disparidad genera "efectos de desbordamiento o arrastre" (spillover effects) claramente visibles en las regiones vecinas, donde los precios de los inmuebles también terminan encareciéndose. Además, más del 70% de la población europea reside en regiones donde, incluso recurriendo a una hipoteca a treinta años con ingresos medios, la capacidad de compra se limita a un máximo de 75 metros cuadrados. Los autores del estudio advierten de que las dificultades reales son todavía más graves para la mayoría de los ciudadanos, puesto que la presencia de una minoría con ingresos extremadamente altos eleva artificialmente la media salarial calculada.
Geografía de la inaccesibilidad: diferencias regionales en el continente
La investigación, dirigida por la profesora Franziska Sielker y el investigador Selim Banabak, identifica importantes diferencias geográficas y "focos de inaccesibilidad muy marcados" en el continente:
• Los focos más críticos: Las áreas metropolitanas de París, Berlín y Madrid se sitúan como las zonas urbanas más afectadas por la crisis de asequibilidad de la vivienda. En general, en capitales europeas como Dublín, Lisboa, Varsovia, Praga o Budapest, más del 65% de la población habita en zonas donde el alquiler promedio de una vivienda de menos de 50 metros cuadrados consume más de un tercio del salario local.
• Países sistemáticamente inaccesibles: Portugal, los Países Bajos y Suiza destacan por ser naciones altamente inasequibles para los compradores con sueldos medios.
• Europa del Este: Países como Polonia y Hungría están experimentando un rápido encarecimiento inmobiliario que los aproxima a los estándares de Europa occidental, con el agravante de que sus ingresos locales son comparativamente mucho más bajos.
• Mercado de alquiler alarmante: Irlanda e Italia registran niveles alarmantes de inaccesibilidad específicamente en el alquiler, donde arrendar resulta proporcionalmente más caro que adquirir una vivienda mediante una hipoteca.
• Las regiones más asequibles: Los países escandinavos (Suecia, Noruega y Finlandia) y los bálticos (Estonia, Letonia y Lituania) se mantienen como los territorios más accesibles de Europa, con la única excepción de sus capitales y determinados núcleos urbanos concretos.
La presión turística y el desplazamiento de los residentes locales
La crisis de acceso a la vivienda no se restringe únicamente a las grandes capitales. Las zonas turísticas populares, incluyendo regiones montañosas y costeras, presentan niveles de asequibilidad significativamente bajos. La presión es especialmente crítica en las costas de España, Francia, Portugal, Grecia y Croacia.
En estas áreas, la proliferación de propietarios de segundas residencias y de arrendamientos vacacionales a corto plazo está encareciendo los precios del mercado inmobiliario y expulsando a la población local de sus municipios. Para mitigar este desplazamiento, los investigadores sugieren como opción política la intervención directa en los mercados inmobiliarios locales mediante la regulación de las plataformas de alquiler turístico a corto plazo (evitando que las viviendas residenciales se destinen masivamente a este fin) y la aplicación de controles a las segundas residencias. No obstante, debido a que el mercado inmobiliario está muy regionalizado, se advierte de que las políticas nacionales genéricas no siempre resultan efectivas.
Colectivos más vulnerables y limitaciones del estudio
La falta de vivienda asequible golpea de forma desproporcionada a quienes intentan incorporarse por primera vez al mercado inmobiliario (como los recién llegados) y a las personas que deben trasladarse con frecuencia debido a razones personales o profesionales.
Finalmente, los autores señalan ciertas limitaciones metodológicas en su estudio. En primer lugar, los mapas se basaron en los precios de oferta aproximados extraídos de los anuncios y no en los precios de transacción reales finales. En segundo lugar, los datos se analizaron a nivel municipal general, por lo que no reflejan las variaciones de precios existentes entre diferentes barrios de una misma localidad. Por último, el análisis no considera otras barreras de carácter financiero, tales como los requisitos de pago inicial o entrada que exigen las entidades bancarias, las cuales suponen un obstáculo decisivo para que las personas con ingresos medios puedan comprar una vivienda. De igual manera, se aclara que los indicadores de asequibilidad reflejan la dificultad de acceder al mercado actual (situación de los nuevos compradores) y no necesariamente la carga financiera real que soportan los residentes que ya disponen de una vivienda bajo condiciones previas.
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