El mercado inmobiliario en Europa y España está experimentando una transformación profunda. La digitalización, el envejecimiento demográfico y la necesidad de nuevas infraestructuras han desplazado la atención del capital desde los activos tradicionales hacia segmentos que antes se consideraban alternativos y que hoy se consolidan como estratégicos. Entre todos ellos, los centros de datos se han situado a la cabeza como el activo de moda para fondos de inversión y socimis.
El auge de los centros de datos e Inteligencia Artificial
Impulsados por la expansión de la inteligencia artificial, el procesamiento en la nube y el almacenamiento masivo de datos, los centros de datos son la infraestructura física indispensable para la economía digital. Como señala Paco González, CEO de Quetta Data Centers y de Core Tech Capital, estas instalaciones alojan servicios cotidianos y aplicaciones críticas, mientras que la supercomputación y los gemelos digitales prometen transformar sectores como la sanidad.
• Capacidad en España: A finales de 2025, España contaba con cerca de 130 centros de datos y una potencia instalada de 350 MW.
• Proyección a 2030: Según la asociación Spain DC, la capacidad podría multiplicarse hasta los 3.000 MW en el escenario más favorable.
• Inversión prevista: Se estiman hasta 67.000 millones de euros en inversión directa e indirecta para la construcción de nuevos centros y el desarrollo de estas infraestructuras.
España como hub digital europeo: Ventajas y ubicaciones clave
España reúne condiciones idóneas para convertirse en un nodo de comunicación de primer orden en Europa:
• Geografía y conectividad: Su posición geográfica permite situarse a solo 60 milisegundos de cuatro continentes, gracias a una sólida red de cables submarinos.
• Competitividad: Cuenta con costes de suelo competitivos, acceso a energías renovables y talento cualificado.
• Polos principales: Madrid, Barcelona y Zaragoza (Aragón) concentran la gran mayoría de los proyectos en desarrollo y funcionamiento, como los desarrollos de Azora en Tres Cantos, Molins de Rei y Zaragoza. Además, comienzan a abrirse nichos de mercado en zonas como la Comunidad Valenciana.
Desafíos regulatorios, redes eléctricas y tiempos de desarrollo
A pesar de su elevado potencial, el sector enfrenta incertidumbres destacadas:
1. Acceso a la red eléctrica: La capacidad de las redes eléctricas no puede duplicarse de un año para otro, lo que genera un cuello de botella para conectar nueva potencia.
2. Polémica regulatoria: El borrador del Real Decreto preparado por el Gobierno plantea exigir que los centros cubran el 80% de su consumo con energías renovables de nueva generación justificadas hora a hora. Representantes del sector advierten de que los plazos de permisos eólicos e hidráulicos superan los tiempos de adaptación exigidos, lo que puede generar inseguridad jurídica y desviar inversión hacia otros mercados.
3. Trámites en Europa: Un análisis de Mario Draghi publicado en el Financial Times señala que la construcción de un centro de datos tarda promedio 24 meses en Estados Unidos frente a 42 meses en Alemania, evidenciando la rigidez normativa europea.
¿Existe riesgo de burbuja en la IA?
Frente a un eventual frenazo o ajuste en el sector de la IA, los expertos diferencian entre dos tipos de instalaciones:
• Entrenamiento de modelos: Los campus aún no construidos sin clientes firmes, destinados al entrenamiento intensivo, serían los más expuestos a correcciones o aplazamientos en su financiación.
• Inferencia y servicios en la nube: Los centros operativos que prestan servicio de datos, nube e inferencia mantienen una demanda más diversificada y resistente a largo plazo.
La consolidación de los activos alternativos
El debate en foros del sector como The District 2026 y el Desayuno Editorial de Observatorio Inmobiliario ratifica que la etiqueta de "alternativo" se queda pequeña:
• Healthcare y Senior Living: La búsqueda de ingresos estables indexados a la inflación y la profesionalización de los operadores convierten la atención sanitaria y el alojamiento para mayores en infraestructuras críticas ante el cambio demográfico.
• Life Sciences: Un segmento donde "el ladrillo viene después del ecosistema", requiriendo entornos consolidados de universidades, laboratorios y talento antes de desarrollar el inmueble.
• Activos tradicionales: El suelo estratégico se reafirma para estructurar ciudades competitivas, la vivienda residencial busca fórmulas para equilibrar oferta y accesibilidad, la logística prioriza la sostenibilidad y las oficinas de alta calidad se adaptan hacia nuevos usos.
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